Mô Hình TOD Và Bất Động Sản Cạnh Nhà Ga Metro

Mô hình TOD (Transit-Oriented Development – phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng) đã được nhiều đô thị lớn như Hồng Kông, Tokyo và Singapore áp dụng từ nhiều thập kỷ trước. Tại TP. Hồ Chí Minh, mô hình này trở nên đáng chú ý khi các tuyến metro và đường sắt kết nối sân bay được đẩy nhanh, trong đó khu vực ga Thủ Thiêm là một điểm nhấn.

Bài viết tổng hợp khái niệm TOD, các cấp độ phát triển, một số ví dụ quốc tế và bức tranh hạ tầng tại ga Thủ Thiêm theo thông tin đã công bố, kèm những thách thức cần theo dõi.

TOD Là Gì? Tại Sao Đây Không Chỉ Là Thuật Ngữ Quy Hoạch?

TOD là mô hình phát triển đô thị tập trung mật độ cao quanh các nút giao thông công cộng như ga metro, xe buýt nhanh BRT hay ga đường sắt. Thay vì phụ thuộc vào xe cá nhân, cư dân có thể đi bộ từ nhà ra ga, với nhà ở, nơi làm việc, cửa hàng và không gian giải trí bố trí trong cùng khu vực. Nhà ga đóng vai trò hạt nhân của cả cộng đồng, không chỉ là điểm dừng.

Mô hình TOD bất động sản – phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng tại TP.HCM

Với TP. Hồ Chí Minh, nơi ùn tắc và ô nhiễm không khí là vấn đề lớn, TOD được xem là hướng quy hoạch phù hợp cho giai đoạn phát triển tới.

Hành Trình Từ TOD 1.0 Đến TOD 5.0

Không phải mọi dự án “gần metro” đều là TOD giống nhau. Mô hình được mô tả qua 5 cấp độ phát triển, từ đơn giản đến tích hợp toàn diện:

• TOD 1.0 – Ga đứng riêng: Nhà ga chỉ là điểm dừng, ít gắn với đô thị xung quanh.
• TOD 2.0 – Kết nối trong bán kính đi bộ: Khu thương mại và nhà ở bắt đầu hình thành quanh ga trong phạm vi khoảng 400–800 m.
• TOD 3.0 – Hệ sinh thái sống tích hợp: Lối đi bộ trên cao, cầu kết nối và không gian công cộng được tích hợp với các tòa nhà quanh ga.
• TOD 4.0 – Xóa ranh giới nhà ga: Mảng xanh và công trình cao tầng hòa vào kiến trúc ga, người đi bộ được ưu tiên và mục tiêu giảm phát thải trở thành nguyên tắc thiết kế.
• TOD 5.0 – Trung tâm đô thị tích hợp: Nhà ga là trung tâm của một đô thị hoàn chỉnh gồm thương mại, dân cư, văn hóa, kinh doanh và giao thông, có thể tích hợp cả thủ tục hàng không và dịch vụ đô thị thông minh.

Các nghiên cứu ở một số thành phố cho thấy giá bất động sản gần nhà ga thường khác biệt so với khu vực không có hạ tầng công cộng, nhưng mức chênh lệch thay đổi theo thị trường và từng dự án, nên không thể áp dụng như một con số chung.

5 Dự Án TOD Tiêu Biểu Trên Thế Giới

Dưới đây là năm ví dụ TOD thường được nhắc đến trên thế giới.

Kowloon Station – Union Square (Hồng Kông): Tổ hợp khoảng 13,54 ha nằm trực tiếp trên nhà ga MTR, gồm nhà ở, khách sạn, trung tâm thương mại và tháp ICC cao 484 m. Hành khách có thể làm thủ tục hàng không và gửi hành lý ngay tại ga trước khi đi tàu ra sân bay.

Shibuya Station (Tokyo): Nhà ga có 9 tuyến tàu, phục vụ khoảng 3,5 triệu lượt hành khách mỗi ngày. Dự án cải tạo kéo dài đến năm 2034, đang biến khu vực thành tổ hợp đô thị nhiều tầng, trong đó Shibuya Sakura Stage khánh thành tháng 7/2024.

Jurong Lake District (Singapore): Khu trung tâm thương mại lớn ngoài khu CBD của Singapore. Jurong East Integrated Transport Hub tích hợp thư viện, câu lạc bộ cộng đồng, trung tâm thể thao, bán lẻ và văn phòng trong một công trình. Định hướng giai đoạn 2040–2050 là tạo thêm việc làm và nhà ở, với nguyên tắc quy hoạch cộng đồng trước rồi mới thiết kế hạ tầng giao thông.

Digital Media City (Seoul): Nằm cạnh nhà ga DMC trên tuyến AREX và metro số 6, khu vực này chuyển đổi từ vùng công nghiệp cũ thành trung tâm truyền thông nơi KBS, MBC và YTN đặt trụ sở, là ví dụ TOD gắn với kinh tế tri thức.

Ørestad (Copenhagen): Đô thị mới phát triển từ những năm 2000 gắn với metro Copenhagen và tuyến đường sắt sang Thụy Điển qua cầu Øresund, với quy hoạch lấy người đi bộ, xe đạp và không gian xanh làm trung tâm.

Bốn Nguyên Tắc Của Mọi Dự Án TOD Thành Công

Dù khác nhau về quy mô và địa lý, các ví dụ trên có chung bốn nguyên tắc thường dùng để đánh giá một dự án TOD:

• Tích hợp từ đầu: Nhà ga và đô thị được quy hoạch như một thể thống nhất ngay từ bản vẽ đầu tiên.
• Ưu tiên người đi bộ: Không gian công cộng và lối đi bộ liên tầng kết nối liền mạch các công trình, xe cá nhân không phải lựa chọn mặc định.
• Đa chức năng, đa đối tượng: Nhà ở, văn phòng, khách sạn, bán lẻ, trường học, công viên và cơ sở y tế cùng tồn tại để khu vực hoạt động cả ngày lẫn đêm.
• Giá trị đất gắn với hạ tầng: Kinh nghiệm quốc tế cho thấy khu vực quanh nhà ga thường giữ được nhu cầu sử dụng ổn định, tuy vẫn chịu ảnh hưởng của chu kỳ thị trường.

Ga Thủ Thiêm 2026: Nút TOD Đang Hình Thành Tại TP.HCM

Khu vực ga Thủ Thiêm hội tụ nhiều yếu tố của một nút TOD: metro đô thị, đường sắt đi sân bay quốc tế, định hướng trung tâm tài chính và khu đô thị mới được quy hoạch từ sớm. Dự án The Metronas là một phân khu thuộc Khu đô thị phức hợp Ga Thủ Thiêm, thông tin chính thức chưa được công bố.

Theo thông tin đã công bố, hạ tầng quanh ga Thủ Thiêm gồm các hạng mục sau:

• Metro số 2 (48 km, 42 ga): Giai đoạn 1 khởi công ngày 15/01/2026, tổng mức đầu tư khoảng 55.179 tỷ đồng, mục tiêu hoàn thành năm 2030. Giai đoạn 2 nối tới ga Thủ Thiêm, đi ngầm qua khu vực trục Hàm Nghi và vượt sông Sài Gòn.
• Đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành (42 km): Tổng mức đầu tư khoảng 84.750 tỷ đồng, triển khai giai đoạn 2025–2031, tốc độ tối đa 120 km/h, thời gian đến sân bay Long Thành dự kiến khoảng 20–30 phút.
• Metro số 1: Tuyến đã vận hành thương mại, kết nối Thủ Thiêm với khu vực Bến Thành và hành lang phía Đông.
• Trung tâm Tài chính Quốc tế: Dự án trung tâm tài chính tại khu vực Thủ Thiêm được giới thiệu với quy mô lớn, tác động đến nhu cầu văn phòng và nhà ở quanh khu vực.

Thủ Thiêm Đang Ở Phân Bản TOD Nào? Và Điều Đó Có Nghĩa Gì Với Nhà Đầu Tư?

Đặt khu vực vào khung 5 cấp độ TOD, nhiều nhận định cho rằng Thủ Thiêm đang ở giai đoạn chuyển từ TOD 3.0 hướng tới TOD 4.0–5.0. Khu đô thị mới Thủ Thiêm rộng khoảng 657 ha được quy hoạch tổng thể từ cuối thập niên 1990, và hạ tầng nhiều tầng đang được triển khai.

Điểm khác biệt là trình tự quy hoạch đến trước, phát triển bất động sản đến sau, tương tự cách Singapore quy hoạch Jurong Lake District. Cách làm này giúp nhà ga và đô thị tích hợp thực chất, thay vì “TOD danh nghĩa”.

Những Thách Thức Cần Nhìn Thẳng

Bên cạnh các điểm thuận lợi, thị trường cần theo dõi những thách thức sau:

• Tiến độ hạ tầng: Metro số 2 mới khởi công giai đoạn 1 đầu năm 2026, còn Metro số 1 TP. Hồ Chí Minh mất hơn 17 năm từ khởi công đến khai thác thương mại. Tiến độ vì vậy là biến số quan trọng.
• Khoảng cách giữa quy hoạch và thực tế: Nhiều đô thị TOD thành công như Kowloon hay Jurong mất 15–25 năm để tiến gần tầm nhìn ban đầu, nên Thủ Thiêm cũng cần thời gian dài.
• Quỹ đất khu lõi: Một số lô đất lõi vẫn đang trong quá trình đấu giá và lựa chọn chủ đầu tư, ảnh hưởng đến thời điểm khu vực hình thành đầy đủ.

Bài Học Từ Thế Giới: Thời Gian Hình Thành Nút TOD

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy việc hình thành một nút TOD là quá trình kéo dài nhiều năm, gắn với tiến độ hạ tầng.

Tại Hồng Kông, khu Kowloon mất khoảng 15 năm từ khi bắt đầu xây tuyến Airport Express (1994) đến khi Union Square hoàn chỉnh (2010). Ở Singapore, Jurong Lake District vẫn đang xây dựng. Tại Tokyo, cuộc cải tạo Shibuya dự kiến kết thúc năm 2034.

Với TP. Hồ Chí Minh, Metro số 2 mới khởi công và đường sắt ra Long Thành đang thi công. Giá bán, tiến độ và pháp lý của các dự án quanh ga cần được xác nhận theo công bố chính thức của từng chủ đầu tư.

Một Số Số Liệu Đáng Chú Ý

Một số con số đáng chú ý theo thông tin đã công bố:

• Metro số 2 giai đoạn 1: Tổng mức đầu tư khoảng 55.179 tỷ đồng, đã hoàn tất giải phóng mặt bằng theo thông tin công bố.
• Đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành: Dài 42 km, tổng mức đầu tư khoảng 84.750 tỷ đồng.
• Kowloon: Mất khoảng 15 năm từ khi bắt đầu xây Airport Express đến khi Union Square hoàn chỉnh.
• Trung tâm Tài chính Quốc tế Thủ Thiêm: Được giới thiệu với quy mô vốn đầu tư lớn ngay cạnh khu vực ga.
• Thời gian ra sân bay Long Thành: Khoảng 20–30 phút bằng đường sắt khi tuyến Thủ Thiêm – Long Thành hoàn thành.
• Tiêu chí đánh giá: Bán kính đi bộ thực tế từ nhà ga, cấp độ TOD của khu vực và mức độ minh bạch pháp lý của dự án.

Các Yếu Tố Cần Xem Xét Với Dự Án TOD Tại TP.HCM

Bài học từ Kowloon, Shibuya hay Jurong là việc xây dựng một nút TOD cần thời gian và phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng, không bảo đảm lợi nhuận cho từng dự án cụ thể.

Ba câu hỏi thường được đặt ra khi xem xét một dự án trong vùng TOD: dự án có nằm trong bán kính đi bộ thực sự từ nhà ga không; khu vực đang ở cấp độ TOD nào và hạ tầng có đủ để tiến lên cấp độ cao hơn không; pháp lý của dự án có đầy đủ và minh bạch không.

Ga Thủ Thiêm có các yếu tố như kết nối đa phương tiện, quy mô đô thị lớn và quy hoạch tổng thể từ sớm. Việc đánh giá từng dự án trong vùng cần dựa trên công bố chính thức về pháp lý, tiến độ và giá.