TP.HCM đang định hướng phát triển mạng lưới metro với khoảng 28 tuyến, tổng chiều dài gần 1.100 km. Tuyến số 1 Bến Thành – Suối Tiên đã vận hành, tuyến số 2 Bến Thành – Tham Lương đã khởi công và dự kiến hoàn thành sau 5 năm. Từ nay đến cuối năm, thêm 4 dự án metro với tổng chiều dài khoảng 138,8 km sẽ lần lượt khởi công.
Khi hàng trăm cây số đường sắt đô thị cùng lúc được triển khai, câu chuyện bất động sản quanh metro trở thành mối quan tâm lớn của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Vấn đề đặt ra là liệu cứ nằm gần một tuyến metro thì giá nhà đất có tự động tăng, hay còn phụ thuộc vào những yếu tố khác.
Bất động sản quanh ga metro tăng giá 10-20% trong 2 năm qua
Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong 2 năm gần đây, các dự án có kết nối thuận tiện tới ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10 – 20% so với mặt bằng chung của thị trường. Đây là con số phản ánh sức hút thực tế của các khu vực có hạ tầng đường sắt đô thị đi qua hoặc đang trong quy hoạch.
Tuy nhiên, VARS IRE lưu ý con số này không có nghĩa cứ nằm gần một ga metro là bất động sản sẽ tăng giá tương ứng. Điểm mấu chốt nằm ở chất lượng kết nối thực tế giữa khu dân cư với nhà ga, chứ không đơn thuần là khoảng cách đo trên bản đồ.
Khoảng cách tới ga không quyết định tất cả, kết nối thực tế mới là yếu tố then chốt
Một dự án cách ga 500m nhưng đường đi bộ khó khăn, không có kết nối xe buýt, thiếu dịch vụ thiết yếu xung quanh thì lợi thế trên bản đồ chưa chắc chuyển thành giá trị thực. Ngược lại, một dự án xa hơn nhưng có tuyến xe buýt kết nối tốt, đường tiếp cận thuận tiện, giúp cư dân dễ dàng ra vào trung tâm việc làm bằng metro lại có thể mang giá trị sử dụng cao hơn.
VARS IRE đưa ra ví dụ khá cụ thể: một căn hộ giá 4,5 tỷ đồng cách ga metro 3km có thể dễ tiếp cận hơn một căn hộ 5 tỷ đồng chỉ cách ga 500m, nếu khu vực căn hộ rẻ hơn vẫn có kết nối thuận tiện tới metro. Khi đó cư dân vẫn tới được nơi làm việc, trường học, dịch vụ với chi phí hợp lý, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào xe cá nhân.
Bài toán tiết kiệm chi phí đi lại cũng được VARS IRE tính toán cụ thể. Nếu một gia đình tiết kiệm được 4 triệu đồng mỗi tháng nhờ giảm chi phí di chuyển, sau 10 năm khoản tiết kiệm này lên tới 480 triệu đồng, và sau 20 năm là 960 triệu đồng. Đặt cạnh chênh lệch giá mua ban đầu giữa hai căn hộ ví dụ trên, phép tính “đắt – rẻ” có thể cho ra kết quả khác hẳn so với cách nhìn thông thường chỉ dựa vào khoảng cách tới ga.
Dù vậy, lợi thế này chỉ thực sự hình thành khi hạ tầng được triển khai đúng tiến độ và phù hợp với hành trình đi lại hằng ngày của cư dân. VARS IRE nhấn mạnh người mua nên xem xét thêm khả năng tiếp cận thực tế, mật độ kết nối xe buýt, mật độ việc làm và dịch vụ xung quanh ga, cùng chất lượng không gian đô thị nơi mình dự định ở.
Chuyên gia CBRE: cần phân biệt tăng giá do kỳ vọng và tăng giá từ giá trị sử dụng thực
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE, cho biết những khu vực có tuyến metro đi qua hoặc có thông tin quy hoạch metro thường nhận được sự quan tâm rất lớn từ thị trường. Nhưng theo bà, cần nhìn vấn đề đầy đủ hơn: metro chắc chắn tác động đến giá bất động sản, song cần phân biệt rõ giữa tăng giá do kỳ vọng và tăng giá xuất phát từ giá trị sử dụng thực tế.
Trong giai đoạn đầu khi có thông tin về một tuyến metro, thị trường thường phản ứng rất nhanh. Nhà đầu tư nhìn thấy tiềm năng kết nối tốt hơn trong tương lai nên giá đất có thể tăng mạnh ngay lập tức. Bà Dung dẫn chứng có những khu vực tại TP.HCM khi vừa có thông tin về metro, giá bất động sản từng tăng rất nhanh trong thời gian ngắn.
Nhưng sau đó thị trường lại điều chỉnh, khi nhà đầu tư nhận ra chỉ nằm gần một nhà ga là chưa đủ để tạo ra giá trị lâu dài. “Một bất động sản chỉ tăng giá vì nằm trong khoảng cách đi bộ đến metro là chưa đủ. Câu hỏi quan trọng hơn là xung quanh nhà ga đó có hình thành được một trung tâm đô thị hay không. Có nơi làm việc, dịch vụ, thương mại, trường học, tiện ích để người dân thực sự sử dụng hay không”, bà Dung nói.
Mô hình TOD và định hướng phát triển đô thị đa trung tâm của TP.HCM
Theo chuyên gia CBRE, nếu một khu vực chỉ có tuyến metro đi qua mà không có hệ sinh thái đô thị đi kèm, giá trị tạo ra sẽ bị giới hạn. Vì vậy cần đặt metro trong bức tranh rộng hơn, đó là mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, thường được gọi là TOD.
Với TP.HCM, điều này càng quan trọng khi thành phố bước vào giai đoạn phát triển không gian mới. Thành phố không thể tiếp tục mở rộng dàn trải theo chiều ngang, phụ thuộc quá nhiều vào phương tiện cá nhân, mà cần hướng tới mô hình đô thị đa trung tâm, kết nối bằng hệ thống giao thông công cộng.
Bà Dung cảnh báo nếu chỉ coi metro và TOD là câu chuyện tăng giá đất, thị trường dễ rơi vào vòng xoáy đầu cơ. Nhà đầu tư mua đất vì kỳ vọng giá tăng, trong khi khu vực chưa hình thành giá trị sử dụng thực. Có những trường hợp giá đất tăng trước khi các yếu tố nền tảng như dân cư, dịch vụ, hoạt động kinh tế xuất hiện, và khi những yếu tố này không đến, mức giá đó khó giữ được lâu.
Vì vậy, theo bà Dung, câu chuyện của TP.HCM không phải là làm sao để giá đất quanh metro tăng lên, mà là làm sao biến lợi thế hạ tầng thành động lực phát triển kinh tế thực. Điều này đòi hỏi sự phối hợp giữa quy hoạch giao thông, quy hoạch đô thị, chính sách đất đai và cơ chế khai thác nguồn lực từ đất.
Với khách hàng đang cân nhắc mua bất động sản gần các tuyến metro, nên kiểm tra kỹ tiến độ thi công thực tế của tuyến metro liên quan, tính pháp lý của dự án và chính sách thanh toán trước khi xuống tiền. Khoảng cách gần ga chỉ là một phần của bài toán, quan trọng hơn là khu vực đó có thực sự hình thành hệ sinh thái dịch vụ, việc làm để sử dụng lâu dài hay không. Nếu cần thêm thông tin cụ thể về từng dự án, khách hàng nên liên hệ trực tiếp đơn vị phát triển để được cung cấp hồ sơ pháp lý và tiến độ chi tiết.