TP Hồ Chí Minh đang lập Quy hoạch tổng thể với tầm nhìn 100 năm, trong đó mô hình đô thị TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) được xác định là giải pháp trọng tâm. Toàn vùng dự kiến xây dựng 28 tuyến metro dài khoảng 1.100km, tổng vốn đầu tư 72,1 tỷ USD, triển khai qua ba giai đoạn từ nay đến năm 2045.
Theo Nghị quyết 09-NQ/TW của Bộ Chính trị, đến năm 2045 thành phố phải hoàn thành mạng lưới đường sắt đô thị. Cuối tháng 6 vừa qua, Ủy ban Nhân dân TP Hồ Chí Minh đã phê duyệt ranh giới lập quy hoạch 5 khu vực TOD dọc các nhà ga tuyến metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương), tổng diện tích gần 940ha.
Quy mô vốn đầu tư và mạng lưới metro cho đô thị TOD
Theo dự thảo Quy hoạch tổng thể, toàn vùng TP Hồ Chí Minh (mới) sẽ phát triển 28 tuyến metro với tổng chiều dài khoảng 1.100km. Tổng vốn đầu tư dự kiến 72,1 tỷ USD.
Trong đó khu vực TP Hồ Chí Minh chiếm khoảng 40,2 tỷ USD, Bình Dương 22,6 tỷ USD và Bà Rịa – Vũng Tàu 9,3 tỷ USD. Quỹ đất tiềm năng để phát triển các khu đô thị TOD đến năm 2030 vào khoảng 21.000ha.
Định hướng quy hoạch chuyển từ tư duy chú trọng tốc độ di chuyển sang nâng cao khả năng tiếp cận, hướng tới mô hình đô thị 20-60 phút. TP Hồ Chí Minh đặt mục tiêu trở thành siêu đô thị đa cực, tích hợp và siêu kết nối, thay vì phát triển lan tỏa phụ thuộc đường bộ như trước.
Ba giai đoạn triển khai đến năm 2045
Tiến trình phát triển đô thị TOD được chia làm ba giai đoạn, gắn với từng mốc mở rộng mạng lưới metro.
Giai đoạn 1 (2025-2030) sẽ quy hoạch và thí điểm 5-7 khu vực TOD cốt lõi dọc tuyến metro số 1, metro số 2 và nút giao Vành đai 3. Mạng lưới metro dự kiến đạt tổng chiều dài 187km, đưa tỷ lệ đáp ứng của giao thông công cộng lên 35-40% nhu cầu đi lại. Quỹ phát triển TOD sẽ được đưa vào vận hành, tuyến Vành đai 3 hoàn thành trong năm 2026.
Giai đoạn 2 (2030-2035) mở rộng mạng lưới TOD, đưa vào hoạt động 10-15 nút TOD quy mô lớn, mạng lưới metro đạt 275km. Thị phần giao thông công cộng toàn vùng nâng lên 50-60%, thời gian di chuyển từ lõi trung tâm đến các đô thị vệ tinh rút xuống dưới 1 giờ. Tuyến Vành đai 4 dự kiến hoàn thành năm 2029.
Giai đoạn 3 (2035-2045) hoàn chỉnh mạng lưới 700km đường sắt đô thị liên thông toàn vùng. Thị phần giao thông công cộng vượt ngưỡng 60%, đảm bảo 80% cư dân đô thị sống trong bán kính 10 phút đi bộ đến nhà ga. Mục tiêu đi kèm là giảm trên 30% phương tiện cơ giới cá nhân, hướng tới phát thải ròng bằng không vào năm 2050.
Ba cấp độ phân vùng TOD trên toàn thành phố
Quy hoạch tổng thể chia mô hình đô thị TOD thành ba cấp độ, lấy điểm kết nối đường sắt đô thị làm hạt nhân hình thành các cụm dân cư, thương mại và văn phòng.
TOD cấp vùng là các đầu mối giao thông trọng điểm, tích hợp đa phương thức vận tải tốc độ cao gồm đường sắt tốc độ cao, đường sắt quốc gia, hàng hải, hàng không. Điển hình là cụm TOD sân bay Tân Sơn Nhất – Long Thành, ga Sóng Thần, Dĩ An, Bến xe miền Đông mới, cảng Hiệp Phước, Cát Lái – Phú Hữu và siêu tổ hợp cảng biển Cái Mép – Thị Vải.
TOD cấp thành phố là các đầu mối điều tiết và phân phối lưu lượng giao thông, định hình cấu trúc đô thị nén, đa cực. Nhóm này gồm ga trung tâm Bến Thành, TOD An Sương kết nối trục Quốc lộ 22 đi Tây Ninh, TOD miền Tây kết nối vùng Đồng bằng sông Cửu Long, TOD Ngã tư Ga và TOD Thủ Thiêm ở đầu mối trục chính phía Đông. Khách hàng quan tâm khu vực này có thể xem thêm vị trí The Metronas Thủ Thiêm để nắm rõ hơn kết nối tại khu vực TOD Thủ Thiêm.
TOD cấp khu vực là các đô thị vệ tinh đóng vai trò giải tỏa mật độ dân cư, gom khách qua mạng lưới xe buýt và buýt đường thủy. Nổi bật có cụm ga trên cao dọc trục đường Võ Nguyên Giáp, Cách Mạng Tháng Tám – Trường Chinh, TOD vệ tinh ngoại vi Củ Chi, Bình Chánh, cùng mô hình Water-TOD tích hợp đường thủy tại Bến Bạch Đằng, Linh Đông, Thanh Đa.
Ba vùng phát triển quanh mỗi nhà ga metro
Để tối ưu hiệu quả khai thác dọc các tuyến metro, khu vực quanh nhà ga được chia thành ba vùng theo bán kính.
Vùng lõi trong bán kính 200m ưu tiên đô thị đi bộ, công trình hỗn hợp mật độ cao. Vùng chính đến 500m phát triển đa dạng chức năng đô thị. Vùng mở rộng đến 800m tập trung hạ tầng giao thông công cộng trung chuyển, tăng khả năng kết nối với khu dân cư xung quanh.
Thực trạng triển khai TOD dọc tuyến metro số 1
Ông Lê Thanh Hải, Giám đốc Trung tâm Tư vấn ứng dụng kinh tế thuộc Viện Nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh, cho rằng đường sắt đô thị và đường sắt vùng là “xương sống” nên phải làm trước. Theo ông, mô hình đô thị đa cực, TOD, giảm phụ thuộc ôtô hay hỗ trợ trung tâm tài chính đều phụ thuộc vào sự phát triển của hệ thống đường sắt đô thị.
Ông đánh giá tuyến metro số 1 đã vận hành gần 2 năm nhưng phần lớn các ga vẫn chưa có TOD thực sự, chưa có quy hoạch tổng thể từng nhà ga theo nguyên tắc mật độ cao trong bán kính 400-800m, ưu tiên đi bộ, không gian công cộng và hỗn hợp công năng. Ông đề nghị làm ngay quy hoạch chi tiết TOD cho từng ga, đặc biệt tại An Phú – Thảo Điền, Rạch Chiếc, Bình Thái – Phước Long, Suối Tiên – Đại học Quốc gia – Khu Công nghệ cao.
“Nếu thành phố làm đúng nguyên tắc này ngay với metro số 1, đó sẽ là minh chứng thuyết phục nhất để mở khóa toàn bộ phần còn lại của mạng lưới đường sắt và toàn bộ mô hình đô thị đa cực,” ông Lê Thanh Hải nhận định. Ông cũng cảnh báo nếu chậm thêm 2-3 năm, cả hành lang metro số 1 có nguy cơ bị lấp đầy bằng cao ốc rời rạc, thiếu quy hoạch đồng bộ.
Trong 10 năm tới, theo ông Hải, thành phố cần hoàn thành tối thiểu các tuyến metro số 2, 3a, 4, 5, mở rộng metro số 1 đi Bình Dương (Thuận An – Dĩ An) và Đồng Nai, đồng thời khởi công đường sắt vùng nối Long Thành, Cần Giờ, Vũng Tàu.
Đề xuất không gian đa tầng và nhà ở xã hội quanh nhà ga
Kiến trúc sư Nguyễn Đình Hòa, chuyên gia Viện Kinh tế và Quản lý TP Hồ Chí Minh, đề xuất thành phố chuyển dịch sang không gian đa tầng và mô hình đô thị siêu nén quanh lõi ga (Super-TOD) trong bán kính 300-500m dọc các tuyến metro.
Theo ông, tăng mật độ xây dựng và khai thác không gian ngầm quanh lõi ga sẽ tạo thêm dư địa phát triển, đáp ứng nhu cầu dân số. Mặt đất được dành ưu tiên cho quảng trường, công viên và các tiện ích công cộng.
Các chuyên gia đánh giá TOD không chỉ là công cụ kỹ thuật quy hoạch xung quanh nhà ga tàu điện ngầm, mà còn là giải pháp kinh tế – tài chính đô thị giúp tối ưu giá trị gia tăng từ đất đai. Bên cạnh hạ tầng, yếu tố công bằng xã hội cũng được đặt ra. Ông Nguyễn Đình Hòa đề xuất chỉ tiêu bắt buộc dành 30-40% diện tích sàn xây dựng quanh các nhà ga làm nhà ở xã hội hoặc nhà cho thuê dài hạn giá hợp lý, nhằm đảm bảo nhóm cư dân có nhu cầu sử dụng phương tiện công cộng cao nhất được tiếp cận nhà ở, đồng thời tối ưu lượng hành khách cho hệ thống metro.
Với khách hàng đang tìm hiểu bất động sản dọc các trục metro hoặc khu vực TOD, nên kiểm chứng kỹ pháp lý dự án, tiến độ thi công thực tế và chính sách thanh toán trước khi ký kết. Với các khu vực còn nằm trong giai đoạn quy hoạch như TOD Thủ Thiêm hay TOD An Sương, tiến độ triển khai hạ tầng thực tế là yếu tố cần theo dõi sát. Khách hàng có nhu cầu tìm hiểu hồ sơ pháp lý, tiến độ cụ thể của từng dự án trong khu vực có thể liên hệ để được cung cấp thông tin chi tiết.