Ngày 28/8, tọa đàm “Growth in Motion – TOD: Yếu tố tái định hình lối sống và không gian đô thị” diễn ra tại TP.HCM, nằm trong chuỗi hoạt động trước thềm Triển lãm Nội thất và Xây dựng Việt Nam – VIBE 2026. Các chuyên gia, kiến trúc sư và đại diện doanh nghiệp đã cùng bàn về việc liệu nhà ở trung cấp có còn “cửa” tại các khu vực phát triển theo mô hình TOD hay không, trong đó khu đô thị mới Thủ Thiêm là một trong những khu vực TP.HCM đang định hướng gắn phát triển đô thị với hệ thống giao thông công cộng.
TOD (Transit-Oriented Development) là mô hình tổ chức nhà ở, thương mại, dịch vụ và tiện ích tập trung quanh các đầu mối giao thông công cộng như ga Metro. Mô hình này đang được kỳ vọng trở thành động lực mới để tái cấu trúc không gian đô thị TP.HCM, nhưng đi kèm đó là câu hỏi doanh nghiệp có đủ động lực kinh tế để làm nhà ở trung cấp tại các khu đất quanh ga hay không.
Thách thức khi làm nhà ở trung cấp quanh ga Metro
Bà Trần Thị Phương Mai, Giám đốc cấp cao Công ty cổ phần bất động sản SK (SK Land), cho rằng đây là câu hỏi chạm đúng vào bài toán thực tế của bất kỳ nhà phát triển bất động sản nào khi tham gia TOD. Giá trị bất động sản gắn chặt với vị trí. Khi một khu vực được đầu tư hệ thống giao thông công cộng hiện đại, kết nối tốt, đi kèm cảnh quan và tiện ích, giá đất xung quanh các nhà ga có xu hướng tăng lên theo thời gian.
“Nếu chỉ bắt doanh nghiệp tự bơi và tính toán trên một bài toán chi phí thương mại thông thường thì việc phát triển nhà ở trung cấp tại đất vàng quanh ga Metro là một thách thức rất lớn”, bà Mai nhấn mạnh tại tọa đàm.
Theo đại diện SK Land, chi phí đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và chi phí xây dựng đều tác động trực tiếp tới giá thành sản phẩm. Khi giá đất quanh các nhà ga tăng cao, doanh nghiệp khó có thể vừa đáp ứng bài toán thương mại vừa đưa giá bán về mức phù hợp với số đông người mua nếu thiếu cơ chế hỗ trợ đi kèm.
Đề xuất cơ chế hỗ trợ từ nhà nước và thành phố
Bà Mai cho rằng bài toán nhà ở đa phân khúc trong khu vực TOD không thể chỉ đặt lên vai doanh nghiệp. “Chúng tôi rất cần sự đồng hành, hỗ trợ từ phía Nhà nước và thành phố thông qua các cơ chế ưu đãi đặc thù, các khung quy hoạch linh hoạt dành riêng cho các dự án phát triển nhà ở đa phân khúc quanh khu vực TOD”, bà nói.
Đây là góc nhìn từ phía doanh nghiệp phát triển dự án, phản ánh thực tế phần lớn quỹ đất quanh các nhà ga Metro tại TP.HCM hiện có giá trị thương mại cao, khiến việc cân đối giữa lợi nhuận và giá bán hợp lý trở thành bài toán khó nếu thiếu chính sách hỗ trợ song hành.
TOD không chỉ dành cho nhóm thu nhập cao
KTS. Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch Ngo Viet Architects & Planners, cho rằng cần nhìn lại quan niệm phổ biến rằng người có thu nhập cao sẽ không sử dụng giao thông công cộng. Thực tế tại nhiều đô thị lớn cho thấy TOD có thể thu hút nhiều nhóm dân cư khác nhau nếu hệ thống giao thông thực sự thuận tiện và tiết kiệm thời gian di chuyển.
Từ kinh nghiệm tại New York, ông Sơn cho biết ngay cả những người có điều kiện sở hữu ô tô đắt tiền vẫn lựa chọn tàu điện ngầm để đi làm hằng ngày, đặc biệt khi giao thông đường bộ thường xuyên ùn tắc. Yếu tố quyết định không hẳn là thu nhập, mà là hiệu quả kết nối và giá trị thời gian mà hệ thống giao thông công cộng mang lại.
Để TOD không vô tình đẩy nhóm thu nhập thấp và trung bình ra xa các nhà ga, ông Sơn đề xuất thành phố nghiên cứu giữ lại một phần quỹ đất công có vị trí thuận lợi gần các ga Metro để phát triển nhà ở công, cho thuê dài hạn với mức giá phù hợp. “Đây có thể là một cách để giữ người lao động ở lại khu vực trung tâm, đồng thời bảo đảm họ có thể tiếp cận hệ thống giao thông công cộng thay vì phải dịch chuyển ngày càng xa khỏi nơi làm việc”, ông chia sẻ.
Kinh nghiệm Singapore về nhà ở giá phù hợp gần giao thông công cộng
KTS. Trần Khánh Trung, Chủ tịch TTT Corporation, Phó Chủ tịch Hội Kiến trúc sư TP.HCM, dẫn kinh nghiệm từ Singapore cho thấy nhà ở giá phù hợp hoàn toàn có thể đặt trong những khu vực có kết nối giao thông công cộng tốt. Từ chuyến khảo sát thực tế, ông cho biết các khu nhà ở công dành cho người thu nhập thấp tại Singapore được phát triển với quy mô lớn, nhiều dự án nằm gần các tuyến giao thông công cộng.
Điểm đáng chú ý, theo ông Trung, là nhà ở công không đồng nghĩa với chất lượng thấp. Các dự án được tổ chức bài bản về kiến trúc, cảnh quan và tiện ích, tạo môi trường sống tương đối hoàn chỉnh cho cư dân. Một yếu tố quan trọng của mô hình này là Nhà nước giữ vai trò lớn trong tạo lập quỹ đất, hỗ trợ nguồn lực, đồng thời tổ chức phát triển và quản lý nhà ở theo cơ chế chuyên nghiệp.
“Việt Nam có thể nghiên cứu những mô hình phù hợp với điều kiện trong nước, đặc biệt là việc kết hợp đất công, giao thông công cộng và nhà ở giá phù hợp trong cùng một chiến lược phát triển đô thị”, ông Trung nói.
Liên hệ với thực tế hạ tầng khu đô thị Thủ Thiêm
Những vấn đề được đặt ra tại tọa đàm có tính thời sự với nhiều khu vực TP.HCM đang trong quá trình hoàn thiện hạ tầng giao thông, trong đó có khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đây là khu vực đang được đầu tư các trục đường lớn cùng định hướng kết nối bằng đường sắt đô thị trong tương lai, khiến giá trị đất tại đây cũng chịu tác động tương tự những gì các chuyên gia phân tích về khu vực quanh ga Metro.
Diễn biến giá đất, tiến độ hạ tầng và xu hướng phát triển sản phẩm nhà ở tại khu vực này đã được cập nhật trong bài tổng quan thị trường bất động sản Thủ Thiêm 2026, cho thấy bài toán cân đối giữa giá đất tăng và nhu cầu nhà ở đa phân khúc không chỉ là câu chuyện riêng của các khu vực quanh ga Metro mà còn hiện diện tại chính khu đô thị này.
Vai trò của quy hoạch và cơ chế chính sách trong dài hạn
Cả ba diễn giả tại tọa đàm đều thống nhất một điểm: bài toán nhà ở đa phân khúc quanh các đầu mối giao thông công cộng không thể giải quyết chỉ bằng nỗ lực của riêng doanh nghiệp. Cần có sự phối hợp giữa quy hoạch quỹ đất công, cơ chế ưu đãi cho nhà phát triển và chính sách nhà ở cho thuê dài hạn, tương tự cách Singapore đã triển khai trong nhiều thập kỷ qua.
Với TP.HCM, nơi hệ thống Metro và các tuyến đường sắt đô thị đang dần hình thành, việc tính toán chính sách nhà ở ngay từ giai đoạn quy hoạch được xem là yếu tố quyết định để mô hình TOD phát huy hiệu quả, thay vì chỉ tạo ra những khu vực giá đất cao mà thiếu vắng nhóm cư dân có thu nhập trung bình.
Tọa đàm “Growth in Motion – TOD” diễn ra ngày 28/8 tại TP.HCM là một trong chuỗi hoạt động mở màn trước thềm Triển lãm Nội thất và Xây dựng Việt Nam – VIBE 2026, sự kiện dự kiến tiếp tục quy tụ các chuyên gia, kiến trúc sư và doanh nghiệp bất động sản để bàn sâu hơn về xu hướng phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng tại Việt Nam.