Tháng 5/2026, mặt bằng giá căn hộ tại khu đô thị Thủ Thiêm dao động rất rộng, từ khoảng 142 triệu đến gần 950 triệu đồng/m² qua 8 dự án đang giao dịch. Bài viết tổng hợp mức giá tham khảo từ các nguồn thị trường, không phải khuyến nghị mua bán.
Thị Trường BĐS Thủ Thiêm Bức Tranh Tổng Quan
Khu đô thị Thủ Thiêm (phường An Khánh, TP. Hồ Chí Minh) là một trong những thị trường căn hộ hạng cao sôi động của thành phố trong nửa đầu năm 2026, với sự tham gia của nhiều chủ đầu tư như Keppel Land (Empire City), Masterise Homes (The Metropole) cùng các dự án The River Thủ Thiêm và Zeit River. Tại phân khu 2C, Sun Group Thủ Thiêm cũng chuẩn bị gia nhập nhóm nguồn cung này.
Qua khảo sát 8 dự án, mức giá chia thành ba nhóm: khoảng 142–300 triệu đồng/m², 300–550 triệu đồng/m² và trên 550 triệu đồng/m². Mỗi nhóm phục vụ nhu cầu khác nhau, từ người mua ở thực với ngân sách khoảng 12–25 tỷ đồng đến khách hàng có ngân sách trên 100 tỷ đồng.
Bảng Giá Chi Tiết 8 Dự Án Căn Hộ Thủ Thiêm Tháng 5/2026
Số liệu tổng hợp từ nhiều nguồn, gồm cả giao dịch sơ cấp từ chủ đầu tư và giao dịch thứ cấp. Giá thay đổi theo tầng, hướng và thời điểm giao dịch.
1. Thủ Thiêm Zeit River: đường Nguyễn Cơ Thạch, giai đoạn 1, tháp T1 và T2. Đơn giá trung bình khoảng 195–288 triệu đồng/m². Căn 1PN (~60 m²) khoảng 12–15 tỷ đồng; 2PN (88–97 m²) khoảng 19–25 tỷ; 3PN (125–135 m²) khoảng 35–36 tỷ; 4PN (181–201 m²) từ 50 tỷ trở lên.
2. The River Thủ Thiêm, tháp Hudson: mặt tiền đường Vòng Cung và sông Sài Gòn, đơn giá khoảng 171–277 triệu đồng/m². Căn 1PN (~64 m²) khoảng 11–13 tỷ đồng; 2PN (90–94 m²) khoảng 19–25 tỷ; 3PN (135–140 m²) khoảng 28–30 tỷ.
3. The Metropole – The Galleria Residence: giai đoạn 1, đơn giá khoảng 156–382 triệu đồng/m². Căn 1PN (49–55 m²) từ 12 tỷ đồng; 2PN (68–115 m²) từ 18 tỷ; 3PN (102–155 m²) từ 30 tỷ; 4PN (170–180 m²) từ 65 tỷ.
4. Empire City – Linden & Tilia: phân khu MU4 và MU7, đơn giá khoảng 187–472 triệu đồng/m². Căn 1PN (59–84 m²) khoảng 12–16 tỷ đồng; 2PN (91–98 m²) khoảng 19–28 tỷ; 3PN (127–155 m²) khoảng 35–60 tỷ.
5. Empire City – Narra Residences: phân khu MU8, đơn giá khoảng 258–500 triệu đồng/m². Căn 2PN (~93 m²) khoảng 25–28 tỷ đồng; 3PN (~147 m²) khoảng 38–45 tỷ; 4PN (~160 m²) khoảng 55–80 tỷ.
6. The Metropole – The Opera Residence: giai đoạn 3, đơn giá khoảng 265–698 triệu đồng/m². Căn 1PN (~55 m²) khoảng 16–20 tỷ đồng; 2PN (68–94 m²) khoảng 25–40 tỷ; 3PN (~137 m²) khoảng 45–80 tỷ; 4PN (~179 m²) khoảng 90–125 tỷ.
7. The Metropole – The OpusK: giai đoạn 4, đơn giá khoảng 340–572 triệu đồng/m² trở lên. Căn 2PN (85–94 m²) khoảng 32–45 tỷ đồng; 3PN (~156 m²) khoảng 65–70 tỷ; 4PN (~227 m²) khoảng 85–130 tỷ; duplex thỏa thuận riêng.
8. Empire City – Cove Residences: phân khu MU11 sát sông Sài Gòn, đơn giá khoảng 142–949 triệu đồng/m². Căn 2PN (83–101 m²) khoảng 35–40 tỷ đồng; 3PN (155–183 m²) khoảng 26–75 tỷ; 4PN (212–228 m²) khoảng 110–125 tỷ; penthouse (đến 379 m²) khoảng 360 tỷ đồng.
Thủ Thiêm Là Thị Trường Với 3 Tầng Giá Bán
Điểm đáng chú ý của dữ liệu là sự phân tầng: thị trường Thủ Thiêm vận hành như ba nhóm sản phẩm tách biệt, cùng địa giới nhưng hướng tới ba nhóm khách hàng khác nhau.
Nhóm giá thấp nhất (khoảng 142–300 triệu đồng/m²) gồm Zeit River, The River – Hudson và The Galleria giai đoạn 1, với ngân sách khoảng 12–25 tỷ đồng cho căn 1–2 phòng ngủ.
Nhóm giá trung bình (khoảng 300–550 triệu đồng/m²) gồm Narra, The Opera giai đoạn 3 và phần giá cao của Linden & Tilia, chủ yếu là căn 2–3 phòng ngủ diện tích 90–155 m², tổng giá khoảng 25–80 tỷ đồng. Khác biệt giữa các dự án cùng nhóm nằm ở chất lượng hoàn thiện và thương hiệu chủ đầu tư.
Nhóm giá cao nhất (trên 550 triệu đồng/m²) gồm The OpusK giai đoạn 4, Cove Residences và The River – Seine & Thames. Penthouse Cove đạt khoảng 949 triệu đồng/m², Pool Villa The River khoảng 800 triệu đồng/m². Ở nhóm này khả năng thanh khoản là yếu tố cần cân nhắc.
Xu Hướng Tăng Giá Theo Giai Đoạn Từ Dự Án The Metropole
Một số chủ đầu tư dùng mức giá của giai đoạn trước làm mốc cho giai đoạn sau. The Metropole là ví dụ rõ nhất trong các dự án đang giao dịch.
The Galleria (giai đoạn 1) mở ở mức khoảng 156–382 triệu đồng/m², The Opera (giai đoạn 3) nâng khung giá lên khoảng 265–698 triệu đồng/m², và The OpusK (giai đoạn 4) có mức thấp nhất khoảng 340 triệu đồng/m². Việc định giá theo giai đoạn là cách làm phổ biến khi triển khai dự án nhiều đợt.
The Metropole: Galleria (GĐ1), Opera (GĐ3), OpusK (GĐ4). Chiến lược neo giá qua từng giai đoạn
Hướng Nhìn Ra Sông Và Mức Giá
Tại Cove Residences (MU11, sát sông Sài Gòn), đơn giá trong cùng tòa dao động từ khoảng 142 đến 949 triệu đồng/m², chênh gần 7 lần giữa căn tầng thấp không hướng sông và penthouse hướng sông. Điều này cho thấy hướng nhìn ra sông ảnh hưởng lớn đến giá.
Tại The River Thủ Thiêm (mặt tiền đường Vòng Cung và sông Sài Gòn) cũng ghi nhận cách biệt tương tự: Pool Villa khoảng 800 triệu đồng/m² trong khi căn 1PN tháp Hudson khoảng 171 triệu đồng/m². Nguồn cung căn hộ hướng sông trực tiếp bị giới hạn bởi quy hoạch khu đô thị rộng 657 ha.
Đánh Giá Cho Nhà Đầu Tư Và Người Mua Ở Thực
Thị trường Thủ Thiêm 2026 có cả điểm thuận lợi lẫn yếu tố cần theo dõi, tùy mục tiêu ở hay đầu tư của từng người mua.
Các yếu tố hỗ trợ nhu cầu dài hạn:
- Hạ tầng nhiều tuyến hội tụ: Metro số 2 (khởi công ngày 29/4/2026), đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành và đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, với điểm cuối phía Nam tại Khu đô thị phức hợp Ga Thủ Thiêm, sẽ tạo đầu mối giao thông công cộng lớn ở phía Nam.
- Pháp lý từng dự án: Người mua cần đối chiếu tình trạng pháp lý và thời hạn sở hữu theo hồ sơ chính thức của từng dự án.
- Quỹ đất hữu hạn: Khu đô thị Thủ Thiêm có quy hoạch cố định khoảng 657 ha từ cuối thập niên 1990, nên nguồn cung mới bị giới hạn theo quy hoạch.
- Hoạt động kinh tế đang hình thành: Trung tâm tài chính và khu thương mại dịch vụ tại Thủ Thiêm được kỳ vọng tạo nhu cầu ở thực và thuê.
Các yếu tố rủi ro cần theo dõi:
- Nguồn cung tập trung: Nhiều dự án bàn giao trong giai đoạn 2026–2028 có thể tạo áp lực lên thị trường cho thuê và thứ cấp trong ngắn hạn.
- Chênh lệch giá sơ cấp và thứ cấp: Một số phân khúc có khoảng cách đáng kể giữa giá chào thứ cấp và giá chủ đầu tư công bố.
- Tiến độ hạ tầng: Kỳ vọng thị trường gắn với lộ trình hoàn thành metro và đường sắt, nên chậm tiến độ có thể ảnh hưởng đến kỳ vọng.
- Biến động vĩ mô: Lãi suất vay, tỷ giá và chính sách thuế bất động sản có thể tác động đến sức mua.
Các Dự Án Theo Khung Ngân Sách
Quyết định mua bán phụ thuộc mục tiêu, ngân sách và khả năng chịu rủi ro của từng người, nên bài viết không đưa ra khuyến nghị chọn dự án cụ thể.
Với ngân sách khoảng 12–25 tỷ đồng, thị trường ghi nhận các dự án như Zeit River và The River – Hudson.
Với ngân sách khoảng 30–80 tỷ đồng, các dự án như Narra Residences, The Opera và Linden & Tilia nằm trong khung giá này.
Với ngân sách trên 80 tỷ đồng, các dự án như The OpusK, Cove Residences, The River Pool Villa và Seine & Thames có sản phẩm ở dải giá này.
Dữ liệu trong bài mang tính tham khảo thị trường, không phải lời khuyên đầu tư. Mọi giao dịch cần dựa trên hồ sơ pháp lý và công bố chính thức của chủ đầu tư.