TOD (Transit-Oriented Development) là mô hình đã được áp dụng tại Tokyo, Hồng Kông và Singapore. TOD 5.0 là cấp độ tích hợp cao nhất trong cách phân loại này, khi ranh giới giữa nhà ga và đô thị gần như không còn. Năm 2026, TP. Hồ Chí Minh có đề xuất đầu tiên theo hướng TOD 5.0 tại Khu đô thị phức hợp Thủ Thiêm. Bài viết tóm tắt nội dung đề xuất và bối cảnh hạ tầng theo thông tin đã công bố.
TOD 5.0 Là Gì? Vì Sao Đây Là Mô Hình Phát Triển Đô Thị Thế Hệ Mới?
Mô hình TOD phát triển qua nhiều thế hệ kể từ khi xuất hiện tại Nhật Bản và Bắc Mỹ từ những năm 1980. Ở cấp độ TOD 5.0, nhà ga không chỉ là điểm trung chuyển mà trở thành một phần của đô thị.
Trong khi TOD 3.0 và 4.0 chủ yếu kết nối thương mại và nhà ở trong bán kính đi bộ từ ga, TOD 5.0 tích hợp giao thông đa phương tiện, thương mại, văn hóa, giải trí, nơi làm việc và nơi ở trong cùng một thực thể, kết nối qua không gian ngầm, mặt đất và trên cao.
Ý tưởng TOD 5.0 tại khu vực ga Thủ Thiêm – hình ảnh minh họa
Các đô thị đã triển khai TOD ở mức cao như Kowloon, Shibuya hay Jurong Lake District thường cho thấy khu vực quanh nhà ga có sức hút riêng, tuy mức độ tác động đến giá phụ thuộc thị trường từng nơi. Tại Việt Nam, khu vực ga Thủ Thiêm là nơi đầu tiên có đề xuất ở cấp độ này.
Ga Thủ Thiêm 2026 — Nút Hạ Tầng “Tỷ Đô” Làm Nền Tảng Cho TOD 5.0
Để phát triển theo TOD 5.0 cần quy hoạch bài bản và nền tảng hạ tầng nhiều tầng, với nhiều tuyến giao thông công cộng hội tụ tại một điểm để duy trì lượng người sử dụng ổn định. Ga Thủ Thiêm được quy hoạch với các điều kiện này.
Ga Thủ Thiêm rộng khoảng 17,2 ha, nằm gần nút giao An Phú trên đại lộ Mai Chí Thọ (TP.HCM, trước đây TP. Thủ Đức), là đầu mối liên vùng của ba tuyến đường sắt:
- Metro số 2 Bến Thành – Thủ Thiêm: Khởi công ngày 29/4/2026, dài khoảng 6 km đi ngầm qua 6 ga (Hàm Nghi, Tố Hữu, Cung Thiếu nhi, Bệnh viện Quốc tế, Bình Khánh, Thủ Thiêm), tổng đầu tư khoảng 36.744 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành quý III/2030.
- Đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam: Dài 1.541 km, tổng vốn khoảng 67 tỷ USD, tốc độ thiết kế 350 km/h, điểm cuối phía Nam đặt tại ga Thủ Thiêm.
- Đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành: Dài khoảng 47,7 km với khoảng 19 ga, dự kiến khởi công trước ngày 02/7/2026, rút ngắn thời gian ra sân bay Long Thành xuống khoảng 30 phút.
Ngày 20/5/2026, lãnh đạo UBND TP. Hồ Chí Minh cùng đoàn công tác Bộ Xây dựng khảo sát thực địa và thống nhất định hướng nghiên cứu tổ hợp công trình cao tầng theo mô hình TOD trên ga Thủ Thiêm, gồm cả không gian ngầm, và tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc. Đại diện Bộ Xây dựng nhận định định hướng này phù hợp với xu hướng của nhiều đô thị lớn.
Khu Đô Thị Phức Hợp Thủ Thiêm — Đề Xuất TOD 5.0 Đầu Tiên Tại Việt Nam
Ngày 17/5/2026, SK Land giới thiệu tầm nhìn Khu đô thị phức hợp Thủ Thiêm, tổ hợp quy mô khoảng 17 ha nằm tiếp giáp ga Thủ Thiêm trên đại lộ Mai Chí Thọ và được đề xuất theo hướng TOD 5.0.
Để xây dựng đề xuất, SK Land làm việc với ba đơn vị tư vấn quốc tế:
- Nikken Sekkei (Nhật Bản): Xây dựng concept quy hoạch tổng thể cho khu đô thị phức hợp.
- Nippon Koei (Nhật Bản): Nghiên cứu giải pháp tích hợp nhà ga vào đô thị.
- Arup (Anh): Phụ trách giải pháp giao thông và kết nối giữa nhà ga với toàn khu.
Sự kiện giới thiệu có sự tham dự của các chuyên gia thiết kế, kiến trúc, tài chính và bất động sản. Ông Troy Griffiths, cố vấn cấp cao Savills Việt Nam, nhận định các mô hình TOD là giải pháp dài hạn để cải thiện nguồn cung và tạo quỹ đất phát triển.
Jurong Lake District (Singapore) – ví dụ TOD tích hợp được nhắc tới khi nói về hướng phát triển của khu vực – hình ảnh minh họa
TOD 5.0 Tác Động Thế Nào Đến Giá Trị Bất Động Sản?
Câu hỏi thường được đặt ra là TOD tác động thế nào đến giá trị bất động sản. Kinh nghiệm từ một số đô thị cho thấy:
- Hồng Kông – Kowloon Station: Tập đoàn MTR khai thác giá trị đất quanh nhà ga giai đoạn 1980–2005, nguồn thu này góp phần tài trợ hệ thống metro và nhà ở xã hội.
- Tokyo – Shibuya Station: Nhà ga có 9 tuyến tàu và khoảng 3,5 triệu lượt hành khách mỗi ngày, cuộc cải tạo kéo dài đến năm 2034 đang thay đổi diện mạo khu vực.
- TP. Hồ Chí Minh – Metro số 1: Sau khi vận hành thương mại, khu vực dọc tuyến được thị trường chú ý nhiều hơn, mức độ ảnh hưởng đến giá khác nhau giữa từng dự án.
- Thủ Thiêm 2026: Khu vực quanh ga Thủ Thiêm được thị trường quan tâm, nhưng thông tin chính thức về giá và nguồn cung các dự án chưa được công bố.
Khi ba tuyến đường sắt vận hành và khu đô thị hoàn thiện, mức độ tác động đến thị trường sẽ phụ thuộc tiến độ thực tế và không thể dự báo chính xác.
Bất Động Sản Tọa Lạc Trong Vùng Lõi TOD 5.0
The Metronas Thủ Thiêm là một phân khu thuộc Khu đô thị phức hợp Ga Thủ Thiêm do SK Land đề xuất, thuộc khu vực có ga Thủ Thiêm ở lõi. Thông tin chính thức về quy mô, sản phẩm, pháp lý và tiến độ của phân khu hiện chưa được công bố.
Khu vực ga Thủ Thiêm trên đại lộ Mai Chí Thọ – hình ảnh minh họa
Vị trí của Metronas Thủ Thiêm gắn với khu vực ga, nơi ba tuyến đường sắt hội tụ theo quy hoạch. Thông tin chi tiết về phân khu sẽ được cập nhật khi chủ đầu tư công bố chính thức.
Bốn Nguyên Tắc Để Đánh Giá Một Dự Án TOD Thực Sự
Không phải mọi bất động sản “gần metro” đều là TOD thực sự. Người quan tâm thường dùng bốn tiêu chí sau để nhận diện dự án TOD:
- Quy hoạch tích hợp từ đầu: Nhà ga và đô thị được thiết kế thống nhất từ ban đầu. Khu đô thị mới Thủ Thiêm rộng khoảng 657 ha được quy hoạch tổng thể từ cuối thập niên 1990.
- Kết nối đa phương tiện: TOD 5.0 cần nhiều tuyến giao thông công cộng hội tụ cùng một điểm. Ga Thủ Thiêm có ba tuyến: metro nội đô, đường sắt tốc độ cao liên tỉnh và đường sắt nối sân bay.
- Tư vấn thiết kế quốc tế: Nikken Sekkei, Nippon Koei và Arup tham gia tư vấn cho phương án quy hoạch của SK Land.
- Pháp lý rõ ràng: Pháp lý của từng dự án ảnh hưởng đến khả năng giao dịch về sau, nên cần được đối chiếu theo công bố chính thức.
Tiến Độ Hạ Tầng Và Thời Điểm Mở Bán
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy hạ tầng và đô thị quanh nhà ga hình thành theo nhiều năm. Tại Kowloon, tuyến Airport Express khởi công giữa thập niên 1990 và đi vào hoạt động năm 1998, Union Square hoàn chỉnh năm 2010. Jurong Lake District đến nay vẫn trong quá trình xây dựng.
Tại Thủ Thiêm năm 2026, Metro số 2 đã khởi công, đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành chuẩn bị khởi công và SK Land vừa giới thiệu khu đô thị phức hợp. Dự án chưa mở bán, và thời điểm cũng như giá bán chưa được công bố.
Tiến độ hạ tầng, quy hoạch và công bố chính thức của chủ đầu tư sẽ là cơ sở để xác định thời điểm và hình thức mở bán.